Αυξήσεις Ενοικίων στην Κύπρο.

Όπως είναι γνωστό, είθισται στα ενοικιαστήρια έγγραφα/στις συμβάσεις ενοικίασης να υπάρχει ρήτρα η οποία προνοεί για σταδιακή αύξηση του ενοικίου.

Σε σχέση με ορισμένα κτίρια (όπως επεξηγείται πιο κάτω) το θέμα της αύξησης ενοικίων διέπεται απο ειδική νομοθεσία, ήτοι τον Νόμο Περί Ενοικιοστασίου του 1983 (23/1983), ώς έχει τροποποιηθεί (στο εφεξής ο «Νόμος»).

Επομένως, το πρώτο θέμα που πρέπει να τύχει εξέτασης είναι κατά πόσο τυγχάνει εφαρμογής ο Νόμος, όπου και ο Ενοικιαστής θα τυγχάνει της προστασίας του.
Για να τυγχάνει εφαρμογής ο πιο πάνω Νόμος, θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι πιο κάτω προϋποθέσεις :

Α. Θα πρέπει η σύμβαση ενοικίασης/το ενοικιαστήριο έγγραφο να αφορά ακίνητο, όπως αυτό ερμηνεύεται στο Άρθρο 2 του Νόμου :

«ακίνητο σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999» .

Όπως προκύπτει απο το πιο πάνω άρθρο θα πρέπει να εχουμε ενοικίαση κτιρίου είτε ως κατοικία είτε ως κατάστημα. Επίσης, η κατασκευή του κτιρίου αυτού θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πρίν το έτος 2000 και θα πρέπει να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής.

Σύμφωνα με το Αρθρο 2 του Νόμου:

«ελεγχόμενη περιοχή σημαίνει οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου ήθελε κηρυχθεί ως τέτοια με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των εδαφίων (1) και (3) του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου».

Το Άρθρο 3(1) προνοεί ότι:
«το Υπουργικών Συμβούλιον δύναται διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας να κηρύξη οιανδήποτε περιοχήν εν Κύπρω ως ελεγχομένην περιοχήν, τούτου δε γενομένου θα ισχύουν αι διατάξεις του παρόντος Νόμου διά το σύνολον των καταστημάτων και κατοικιών ή μόνον διά το σύνολον των καταστημάτων ή διά το σύνολον των κατοικιών, ως ήθελεν ορισθή υπό του Υπουργικού Συμβουλίου».

Ο σχετικός Κανονισμός που έχει εκδοθεί δυνάμει του πιο πάνω άρθρου, είναι ο Κανονισμός ΚΔΠ 519/2007, ο οποίος προβλέπει στην Παράγραφο 3 του Πίνακα ότι αποτελούν ελεγχόμενες περιοχές, οι περιοχές οι όποιες βρίσκονται εντος των Δημοτικών Ορίων των Δήμων Λευκωσίας, Λεμεσού, Αμμοχώστου, Λάρνακας, Λεμεσού, Πάφου και Κερύνειας και επίσης περιλαμβάνει σε σχέση με την Λευκωσία, τις περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Αγλαντζιάς, Έγκωμης, Αγίου Δομετίου, Στροβόλου, Λακατάμειας και Λατσιών και οι περιοχές που βρίσκονται εντός των ορίων των Κοινοτικών Συμβουλίων Κακοπετριάς, Γαλάτας και Ευρύχου.

Β. Η σύμβαση θα πρέπει να αποτελεί σύμβαση ενοικίασης, όπως αυτή ορίζεται στο Άρθρο 2 του Νόμου, σύμφωνα με το οποίο:
«ενοικίασις σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων».

Όπως προκύπτει απο το πιο πάνω, η ενοικίαση δέν θα πρέπει να είναι για γεωργικούς σκοπούς ή χρήσης του ακινήτου για σκοπούς πώλησης πετεραιοληδών ή ως χώρου στάθμευσης ή ενοικίαση επιπλωμένης κατοικίας ή διαμερίσματος η οποία είναι βραχύτερη των 6 μηνών ή ενοικίαση ξενοδοχείων ή ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.

Παραδείγματα
1. Διαμέρισμα σε κτίριο προσφέρεται προς ενοικίαση ως οικία. Η ενοικίαση είναι για περίοδο ενός έτους και το κτίριο έχει συμπληρωθεί το 2002.
Παρά το γεγονός ότι η ενοικίαση είναι για περίοδο ενός έτους (άνω των 6 μηνών) και η χρήση ή/και ο σκοπός της ενοικίασης δέν εμπίπτει στις εξαιρέσεις (γεωργικοί σκοποί κτλ), επειδή το κτίριο συμπληρώθηκε μετα την 31η Δεκεμβρίου 1999, ο Νόμος Περι Ενοικοστασίου δέν εφαρμόζεται και ο Ενοικιαστής δέν τυγχάνει της προστασίας του.
2. Εάν έχουμε ενοικίαση ενός έτους σε διαμέρισμα που χρησιμοποιείται ώς γραφείο σε κτίριο που συμπληρώθηκε το 1993 και βρίσκεται εντός του Στροβόλου, τότε εμπίπτει στις διατάξεις του Νόμου και ο Ενοικαστής τυγχάνει της προστασίας του.

Εφόσον κριθεί ότι ο πιο πάνω νόμος τυγχάνει εφαρμογής, τότε προτού συμφωνηθεί οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου, θα πρέπει να τύχουν εξέτασης οι πρόνοιες του Άρθρου 8 του Νόμου, το οποίο προστατεύει τους θέσμιους ενοικιαστές σε σχέση με την αύξηση ενοικίου.

Σύμφωνα με το Άρθρο 2:
«θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου».

Σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Νόμου:
“πρώτη ενοικίαση σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής”.

Παράδειγμα
Εάν για παράδειγμα η περίοδος της ενοικίασης σύμφωνα με την πρώτη σύμβαση μεταξύ του Ενοικιαστή και του Ιδιοκτήτη είναι δύο έτη, τότε με το πέρας των δύο ετών (πρώτη ενοικίαση), εάν ο Ενοικιαστής εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, αποτελεί θέσμιο ενοικιαστή.

Εφόσον διαπιστωθεί ότι όλα τα πιο πάνω στοιχεία ικανοποιούνται (ακίνητο, σύμβαση ενοικίασης, θέσμιος ενοικιαστής), τότε το θέμα αύξησης ενοικίων διέπεται απο το άρθρο 8 του Νόμου.

Το Άρθρο 8 προνοεί μεταξύ άλλων ότι:
«είναι νόμιμον διά τον ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και διά γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου (4) του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ’ ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου.»

Σε σχέση με το ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου, το Άρθρο 8.4(α) προνοεί ότι:
«Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.»

Ο κανονισμός που έχει εκδοθεί δυνάμει του Άρθρου 8.4.α για την διετία 22/4/19 μέχρι 21/4/2021 (ΚΔΠ 120/2019) προνοεί ότι το ανώτατο όριο αύξησης ενοικίου είναι 0%, επομένως δεν υπάρχει καμία δυνατότητα αύξησης ενοικίου θέσμιου ενοικιαστή για την περίοδο αυτή.

Σημειώνεται ότι εάν τα πιο πάνω (ακίνητο, σύμβαση ενοικίασης, θέσμιος ενοικιαστής) τυγχάνουν εφαρμογής, θα πρέπει πάντοτε να εξετάζεται το σχετικό διάταγμα που θα εφαρμόζεται για την σχετική διετία.

Σε περίπτωση που η ενοικίαση δέν εμπίπτει στις πρόνοιες του Νόμου, τότε το θέμα της αύξησης του ενοικίου διέπεται απο τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου.

Σε σχέση με την περίοδο που διανύουμε, σημειώνουμε ότι για σκοπούς στήριξης των επιχειρήσεων που τελούν υπο πλήρη αναστολή εργασιών για τον μήνα Ιανουάριο 2021, δυνάμει του διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου ΚΔΠ 11/2021 (το οποίο εφαρμόζεται καθολικά σε όλα τα κτίρια είτε εμπίπτουν εντός των προνοιών του Νόμου είτε όχι), έχει αποφασισθεί όπως εφαρμοστεί δίμηνη αναστολή (για τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο ή Φεβρουάριο και Μάρτιο για τις περιπτώσεις που έχει καταβληθεί ήδη το ενοίκιο Ιανουαρίου) της υποχρέωσης καταβολής του 70% του ενοικίου για επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων ή/και αυτοτελώς εργαζομένων, οι οποίοι τελούν υπό πλήρη αναστολή εργασιών με βάση το Διάταγμα του Υπουργού Υγείας Κ.Δ.Π. 6/2021 και η διευθέτηση των οφειλών θα γίνει μέχρι το Φεβρουάριο του 2022.

Το παρών άρθρο είναι καθαρά πληροφοριακού χαρακτήρα και δέν αποτελεί νομική συμβουλή σε καμία περίπτωση.