Η διαδικασία έξωσης ενός ενοικιαστή και ανάκτησης κατοχής του ακινήτου απο τον ιδιοκτήτη λόγω μή πληρωμής του οφειλόμενου ενοικίου, δέν είναι πάντοτε απλή και αυτόματη αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις θα πρέπει να ακολουθείται μία συγκεκριμένη και αυστηρή διαδικασία.
Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο το οποίο ενοικιάζεται υπάγεται στο ενοικιοστάσιο, σύμφωνα με τον Περι Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83, ώς έχει τροποποιηθεί (ο «Νόμος»), η ενοικίαση εμπίπτει στο άρθρο 2 του Νόμου και ο ενοικιαστής είναι θέσμιος ενοικιαστής, σύμφωνα με τον Νόμο, τότε σε περίπτωση που ο τελευταίος καθυστερεί στην πληρωμή του ενοικίου του, η έξωση του και η ανάκτηση κατοχής απο τον Ιδιοκτήτη δέν μπορεί να γίνει αυτόματα και άμεσα απο τον Ιδιοκτήτη αλλά θα πρέπει να ικανοποιούνται ορισμένες προϋποθέσεις και να ακολουθηθεί συγκεκριμένη διαδικασία (Maximos Court Ltd. ν. Xριστόφορου Πιερή και Άλλου (2001) 1 ΑΑΔ 875).
Προϋποθέσεις.
Για να εμπίπτει ένα ακίνητο στο ενοικιοστάσιο, θα πρέπει η κατασκευή του να έχει ολοκληρωθεί πριν το 2000[1] και το ακίνητο να βίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή.[2]
Η σύμβαση θα πρέπει να αποτελεί σύμβαση ενοικίασης, όπως αυτή ορίζεται στο Άρθρο 2 του Νόμου, σύμφωνα με το οποίο:
«ενοικίασις σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων».
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου:
«θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου».
Συνεπώς, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, θα πρέπει είτε, (α) να λήξει η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε, (β) να τερματισθεί η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.
Διαδικασία έξωσης όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις 1,2 και 3.
Για να δύναται να γίνει έξωση θέσμιου ενοικιαστή λόγω μή πληρωμής ενοικίου, θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τα ακόλουθα (βλέπετε άρθρο 11 του Νόμου):
- Θα πρέπει να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου απο τον Ιδιοκτήτη στον Ενοικιαστή και είκοσι μία (21) μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να συνεχίζει να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί απο τον Ενοικιαστή (δλδ να έχουν περάσει τουλάχιστον 21 ημέρες απο την επίδοση της γραπτης ειδοποίησης απαίτησης του ενοικίου και αυτό να συνεχίζει να οφείλεται).
- Θα πρέπει να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια απο τον ενοικιαστή εντός 14 ημερών απο την επίδοση της αίτησης του Δικαστηρίου (το Δικαστήριο δέν θα διατάξει την έξωση σε τέτοια περίπτωση).
Σε περίπτωση που η αίτηση επιτύχει και εκδοθεί το διάταγμα έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των 3 μηνών.
Συγκεκριμένα το άρθρο 11 του Νόμου προνοεί τα εξής, σε σχέση με την διαδικασία έξωσης λόγω μή πληρωμής ενοικίου όταν ισχύει ο Νόμος και ο Ενοικιαστής είναι θέσμιος:
«11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α)(i) Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον: (ii) απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) αίτηση για ανάκτηση κατοχής γίνεται δεκτή για καταχώριση από το Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού:Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση. (iii) σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών…».
Τα πιο πάνω δέν αποτελούν νομική συμβουλή.
[1][1] Σύμφωνα με το Αρθρο 2 του Νόμου:
«ακίνητο σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999»
[2] Σύμφωνα με το Αρθρο 2 του Νόμου:
«ελεγχόμενη περιοχή σημαίνει οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου ήθελε κηρυχθεί ως τέτοια με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, σύμφωνα με τις διατάξεις των εδαφίων (1) και (3) του άρθρου 3 του παρόντος Νόμου».
Το Άρθρο 3(1) του Νόμου προνοεί ότι:
«το Υπουργικών Συμβούλιον δύναται διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας να κηρύξη οιανδήποτε περιοχήν εν Κύπρω ως ελεγχομένην περιοχήν, τούτου δε γενομένου θα ισχύουν αι διατάξεις του παρόντος Νόμου διά το σύνολον των καταστημάτων και κατοικιών ή μόνον διά το σύνολον των καταστημάτων ή διά το σύνολον των κατοικιών, ως ήθελεν ορισθή υπό του Υπουργικού Συμβουλίου».
Ο σχετικός Κανονισμός που έχει εκδοθεί δυνάμει του πιο πάνω άρθρου, είναι ο Κανονισμός ΚΔΠ 519/2007, ο οποίος προβλέπει στην Παράγραφο 3 του Πίνακα ότι αποτελούν ελεγχόμενες περιοχές, οι περιοχές οι όποιες βρίσκονται εντος των Δημοτικών Ορίων των Δήμων Λευκωσίας, Λεμεσού, Αμμοχώστου, Λάρνακας, Λεμεσού, Πάφου και Κερύνειας και επίσης περιλαμβάνει σε σχέση με την Λευκωσία, τις περιοχές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Αγλαντζιάς, Έγκωμης, Αγίου Δομετίου, Στροβόλου, Λακατάμειας και Λατσιών και οι περιοχές που βρίσκονται εντός των ορίων των Κοινοτικών Συμβουλίων Κακοπετριάς, Γαλάτας και Ευρύχου.
Cyprus Law Notes 